中国铁建大湾区首个城市更新项目取得重大进展

近日，广东省人民政府正式批准广州市南沙区黄阁镇坦尾村更新改造项目涉及“三地”办理转用和征收手续，标志着中国铁建在大湾区首个城市更新项目——坦尾村更新改造项目全面完成用地报批，项目推进实现阶段性目标，即将迈入全面开工建设阶段。

广州旧改项目平均转化周期在5-8年，坦尾村更新改造项目自2020年9月启动拆补签约到完成用地报批仅用时2年11个月，其中用地报批仅用时2年2个月，转化速度和用地报批速度在南沙区先行批复9条村中均位列第二，在广州已批复旧改项目中也处于领先。如此亮眼的成绩单背后，离不开中铁建南沙投资发展有限公司全面出击、聚力攻坚的央企担当。

强化组织领导 调动各方资源

坦尾村更新改造项目改造范围23.09万平方米，规划建筑总面积33.19万平方米，总投资约32亿元。项目由广州市南沙区黄阁镇坦尾经济联合社作为改造主体和该公司共同推动改造工作。

旧改项目涉及的协调工作量大，为此该公司与相关政府部门建立了良好沟通机制，成立坦尾村更新改造领导小组全面统筹旧改工作，提前谋划、周密部署，攻坚克难，合力解决项目存在的堵点、难点，推动更新改造工作跑出“加速度”。

在如此大型的旧改项目，居民情况之复杂难以想象。对于一些居民来说，听闻旧改消息的一刹那，是喜悦、开怀、释放。但短暂的开心之后，很快陷入了焦虑。因为要面临财产分割、临时安置、外出租房等问题，推动签约和拆迁的难度可想而知。

“我们专门成立了‘党员突击队和青年突击队’，与村干部、生产队长、村民代表一起入户走访，逐层深入宣讲政策，及时听取意见诉求，化解矛盾纠纷，帮助村民计算好旧改“经济账”，带动全体村民支持、参与和配合旧改工作，仅用3个月时间就完成了所有村民签订安置补偿协议的工作，而在用地审批过程中，紧盯关键技术审核流程和行政审批流程，集中力量破解难题。”坦尾旧改项目相关负责人说。

尊重风土人情，将改造工作这一“民心工程”打造成百姓认可的“满意工程”，该公司与坦尾村经济联合社成立坦尾村更新改造小组，并与村党总支搭建了“大党委”党建共建平台，积极探索城市更新改造新模式、新路径，科学施策、多措并举推进项目工程建设，稳步攻克征拆、规划等多个“硬骨头”，用心用情解决老人安置、临迁费等居民急难愁盼问题。

今年3月，项目积极承办了南沙区推动城市更新提速增效工作动员会暨2023年第一批旧村更新改造项目动工活动，主动融入城市发展大局，调动各方资源，为顺利推进项目建设凝聚强大合力。

积极主动应变 着力攻克难题

旧改项目的特点是转化周期长、政策变化快、不确定性大。对此，该公司坚定信心、保持定力，两年来先后协调解决了住建部“在实施城市更新行动中防止大拆大建”政策导致缩减实施方案批复的融资面积、名木古树保护和树木保护专章、文物考古调查、土壤污染调查、资金监管协议中对预售条件的限制、南沙区城市更新实施方案检查整改等系列政策变化问题，有效应对各种突发情况对项目进度造成的影响。

坦尾旧改相关负责人表示，2021年，项目组研判制约用地报批的主要矛盾是旧改图斑，后续的“三地”认定及集转国均受制于图斑是否稳定。据此，项目组找准发力点，三次登门拜访图斑技术审核单位，并将其邀请到项目现场调研指导，最终在2021年底前率先解决了旧改用地报批最大的难题——图斑问题。

推进旧改向来不易。

坦尾旧改相关负责人表示，推进坦尾村旧改用地报批期间遭遇了一些难题，在集转国报批阶段，恰逢司法部对广州市用地报批工作提出整改意见，项目需要在10个工作日内限期补正。为不走“回头路”，项目组有效协调内外部力量，仅用3个工作日就完成集转国征地合同和社会维稳报告准备，5个工作日完成内外部审批流程，确保提前补正。

在南沙区委区政府正确领导下，该公司克服复杂形势下存在的实际困难，坚定把稳项目推进的“方向盘”，当好项目建设的“助推器”。主动同区政府更新部门沟通，在征收土地预公告、土地现状调查及结果确认、社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、办理补偿登记、签订征地补偿安置协议等各环节吸取“三地”报批的经验做法，仅用2个月时间就解决了“三地”认定和“三地”农转用报批问题，创造了广州“三地”报批的最快速度。

对标标杆企业 固化业务标准

作为中国铁建在大湾区首个城市更新项目，该公司坚定践行中铁地产“首创、实干、开放、系统”的价值理念，深刻认识到承担的城市更新项目“从零到一”的历史使命，不等不靠，主动“走出去”学习标杆企业的成功经验，对标南沙区旧改领域体系、经验、资源、进度领先的星河大涌项目，多次走访交流经验，学习借鉴难点问题的解决路径，在关键节点目标的制定上进行对比，比学赶超、主动加压，助力项目进度整体提升。

勤于总结，善于归纳。该公司在项目推进的过程中及时总结，定期复盘一线工作中遇到的问题和解决办法，编制出在旧改转化前“数据摸查、方案编制、企业招商、拆补签约、用地报批”五个阶段的业务检查清单，将项目现有工作的业务流程、业务标准、常见问题及应对措施等经验进行固化形成体系，为该公司后续城市更新项目考察拓展及团队体系搭建奠定坚实基础。

 广州南沙坦尾旧改项目效果图（中铁地产南沙公司 供图）

【编辑：钊伦】